Hukum
perdata memberi tempat penting bagi akta. Tanpa akta, transaksi mudah
diperdebatkan. Tanpa pencatatan, hak atas tanah mudah diganggu. Dalam transaksi
pertanahan, akta dan sertifikat bekerja sebagai alat kepastian. Keduanya
memberi bentuk pada kehendak para pihak dan menyediakan dasar bagi administrasi
pertanahan. Namun kepastian yang lahir dari dokumen tidak boleh membuat hukum
berhenti membaca hubungan yang melatarinya. Tidak semua hubungan yang tertulis
sebagai jual beli benar-benar lahir dari maksud jual beli. Tidak semua kuasa
yang dituangkan dalam akta dapat digunakan tanpa batas. Tidak semua sertifikat
dapat dilepaskan dari proses yang melahirkannya.
Persoalan
menjadi rumit ketika hubungan utang piutang diberi bentuk jual beli tanah.
Pemilik tanah menerima sejumlah uang, lalu rangkaian dokumen disusun:
perjanjian pengikatan jual beli, pengakuan utang, kuasa, akta jual beli, dan
pendaftaran hak. Dari luar, rangkaian itu terlihat tertib. Ada dokumen, ada
pejabat pembuat akta, ada dasar pendaftaran. Akan tetapi, hukum perdata tidak
hanya bekerja pada permukaan bentuk. Ia harus menilai apakah bentuk itu sesuai
dengan maksud hubungan hukum yang sebenarnya. Jika uang yang diterima lebih
tepat dipahami sebagai pinjaman, maka tanah tidak dapat begitu saja
diperlakukan sebagai objek jual beli final.
Di
sinilah teori penyalahgunaan hak menjadi dasar yang relevan. Teori ini
berangkat dari pengertian bahwa hak, kewenangan, atau kuasa yang sah secara
formal tetap dapat disalahgunakan apabila dipakai menyimpang dari tujuan
pemberiannya, bertentangan dengan iktikad baik, atau menimbulkan kerugian yang
tidak patut bagi pihak lain. Dengan teori ini, pertanyaan hukum tidak berhenti
pada ada atau tidaknya kuasa tertulis. Pertanyaan yang lebih penting adalah
bagaimana kuasa itu digunakan, untuk tujuan apa, dan apakah penggunaannya masih
sejalan dengan hubungan hukum yang melahirkannya.
Baca Juga: Eksistensi Alat Bukti Bekas Hak Milik Adat Dalam Sengketa Hak Atas Tanah
Kuasa
dalam hukum perdata bukan izin tanpa batas. Kuasa selalu terikat pada
kepentingan pemberi kuasa dan tujuan yang hendak dicapai. Jika kuasa lahir dari
hubungan yang pada dasarnya berkaitan dengan pembayaran utang, maka
penggunaannya harus tetap dibaca dalam konteks itu. Penerima kuasa tidak dapat
begitu saja mengubah posisi dirinya dari kreditur menjadi pemilik tanah apabila
hubungan dasarnya tidak menunjukkan jual beli yang sungguh-sungguh. Ketika
kuasa dipakai untuk mengalihkan hak kepada penerima kuasa sendiri, hukum harus memeriksa
apakah tindakan itu masih wajar atau sudah berubah menjadi penggunaan hak
secara menyimpang.
Causa
menjadi titik pemeriksaan yang menentukan. Perjanjian tidak sah hanya karena
ditandatangani. Perjanjian memperoleh kekuatan hukum karena ada dasar yang
benar, halal, dan sesuai dengan maksud para pihak. Jika satu dokumen menyebut
jual beli, sementara dokumen lain menunjukkan adanya utang, bunga, jangka
waktu, atau kewajiban pengembalian, maka hakim tidak semestinya membaca
dokumen-dokumen itu secara terpisah. Hubungan hukum harus dibaca secara utuh.
Label jual beli tidak boleh menutup kenyataan bahwa transaksi tersebut mungkin
lebih dekat pada pinjaman dengan jaminan tanah.
Kekeliruan
terbesar dalam sengketa semacam ini adalah memperlakukan akta sebagai jawaban
akhir. Akta memang memiliki kekuatan pembuktian yang tinggi. Namun akta tetap
merupakan alat bukti, bukan sumber kebenaran yang kebal dari pemeriksaan. Ia
membuktikan bahwa pernyataan tertentu pernah dituangkan dalam bentuk tertentu
di hadapan pejabat tertentu. Tetapi ia tidak selalu membuktikan bahwa causa
hubungan hukum telah benar, bahwa kehendak para pihak benar-benar bebas, atau
bahwa tidak terjadi penyalahgunaan keadaan. Karena itu, penghormatan terhadap
akta harus disertai keberanian untuk memeriksa substansi.
Iktikad baik
berfungsi sebagai batas terhadap penggunaan hak. Asas ini tidak boleh
diperlakukan sebagai rumusan umum yang hanya dikutip pada bagian akhir
argumentasi. Iktikad baik menuntut perilaku yang jujur, wajar, dan tidak
menyimpangkan tujuan hubungan hukum. Pihak yang mengetahui bahwa hubungan
dasarnya adalah pinjaman tidak dapat berlindung di balik bentuk jual beli.
Pihak yang memahami bahwa tanah berfungsi sebagai jaminan tidak dapat
menggunakan kuasa untuk memperoleh hak milik dengan cara yang menutup
kesempatan pemilik tanah memenuhi kewajibannya.
Kebebasan
berkontrak juga perlu dibaca secara lebih realistis. Hukum memang mengakui
bahwa para pihak bebas membuat perjanjian. Namun kebebasan itu tidak selalu
lahir dari keadaan yang seimbang. Dalam transaksi yang melibatkan kebutuhan
dana, posisi para pihak sering berbeda jauh. Pihak yang membutuhkan uang
cenderung menerima bentuk dokumen yang disiapkan pihak lain. Pihak yang
menyediakan dana lebih mungkin menentukan struktur transaksi, memilih klausul,
dan mengarahkan akibat hukum. Jika hukum hanya membaca tanda tangan,
ketimpangan semacam itu tidak akan terlihat.
Peralihan
tanah melalui rangkaian dokumen dapat menjadi cara halus untuk memindahkan
risiko dari pihak yang kuat kepada pihak yang lemah. Prosesnya tidak tampak
sebagai pemaksaan. Tidak ada kekerasan fisik. Tidak ada perebutan terbuka. Yang
ada adalah klausul, kuasa, akta, dan sertifikat. Namun akibatnya dapat sangat
nyata: seseorang kehilangan kontrol atas tanahnya melalui bentuk hukum yang
seolah-olah tertib. Karena itu, hukum perdata perlu membaca dokumentasi
pertanahan bukan hanya sebagai administrasi, tetapi juga sebagai ruang tempat
kekuasaan privat dapat bekerja.
Peran
pejabat pembuat akta menjadi penting dalam konteks ini. Pejabat pembuat akta bukan hakim yang
menyelesaikan sengketa para pihak, tetapi juga bukan petugas
administratif yang sekadar memastikan berkas lengkap. Dalam transaksi tanah,
akta yang dibuatnya dapat menjadi dasar perubahan data pertanahan. Karena itu,
kehati-hatian profesional harus dipahami sebagai kewajiban substantif. Apabila
seseorang hadir sebagai penerima kuasa sekaligus pihak yang memperoleh manfaat
dari peralihan, terdapat risiko konflik kepentingan yang tidak dapat diabaikan.
Dalam keadaan seperti itu, pemeriksaan formal saja tidak cukup.
Sertifikat
tanah harus dipahami dengan cara yang sama. Sertifikat memberi kepastian,
tetapi kepastian hukum tidak berarti menutup semua pertanyaan mengenai proses
perolehannya. Kepastian yang hanya mempertahankan hasil administratif tanpa
memeriksa causa, iktikad baik, dan penggunaan kuasa justru dapat melindungi
penyimpangan. Hukum pertanahan tidak boleh hanya berpihak pada pihak yang
paling cepat mengubah hubungan privat menjadi dokumen resmi. Yang harus
dilindungi adalah peralihan hak yang lahir dari proses yang sah, jujur, dan
tidak menyimpang dari tujuan hubungan hukum.
Dalam
keadaan seperti itu, perbuatan melawan hukum dapat bekerja sebagai mekanisme
koreksi. Perbuatan melawan hukum tidak hanya mencakup pelanggaran undang-undang
secara langsung. Ia juga menjangkau tindakan yang melanggar hak orang lain,
bertentangan dengan kewajiban hukum, atau tidak sesuai dengan kepatutan dan
kehati-hatian. Penggunaan kuasa dan akta untuk memperoleh tanah yang secara
substansial tidak dimaksudkan sebagai objek jual beli dapat dinilai sebagai
penyimpangan. Begitu pula kelalaian profesional yang memungkinkan penyimpangan
itu memperoleh bentuk akta dan pendaftaran.
Cara baca
ini tidak berarti setiap perjanjian pengikatan jual beli harus dicurigai. Tidak
semua kuasa menjual bermasalah. Tidak semua peralihan kepada penerima kuasa
harus dianggap tidak sah. Hukum tetap harus bekerja melalui pembuktian. Yang
perlu diperiksa adalah keseluruhan keadaan: asal mula pemberian uang, nilai
transaksi, keberadaan pengakuan utang, tujuan pemberian kuasa, penguasaan
tanah, perilaku para pihak setelah perjanjian, serta kehati-hatian pejabat
pembuat akta. Dari rangkaian itu, hukum dapat menilai apakah transaksi tersebut
benar-benar jual beli atau hanya bentuk lain dari penguasaan atas jaminan
utang.
Pada
akhirnya, hukum perdata pertanahan tidak boleh hanya menjadi penjaga bentuk.
Akta tetap harus dihormati, tetapi tidak boleh ditempatkan di atas causa. Kuasa
tetap harus diakui, tetapi tidak boleh dilepaskan dari tujuan pemberiannya.
Sertifikat tetap memberi kepastian, tetapi tidak boleh memutus pemeriksaan
terhadap proses kelahirannya. Teori penyalahgunaan hak membantu menempatkan
semuanya secara proporsional: hak formal hanya layak dilindungi sejauh
digunakan secara wajar, beriktikad baik, dan tidak menghasilkan akibat yang
menyimpang dari dasar hubungan hukum. (asn/ldr)
Baca Juga: KUHAP BARU: Menafsirkan Peralihan Pemeriksaan Acara Biasa Menjadi Acara Singkat
Untuk Mendapatkan Berita Terbaru Dandapala Follow Channel WhatsApp : Info Badilum MA RI
