Eksistensi Hak Prioritas Tanah HGB yang Telah Habis Jangka Waktunya

Hak Menguasai Negara atas Bumi, Air, dan Ruang Angkasa merupakan amanat dari Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, yang kemudian diatur lebih lanjut dalam Pasal 1 ayat (2) dan ayat (4) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Berdasarkan hak ini, Negara memiliki kewenangan untuk mengatur dan memberikan hak atas tanah kepada perorangan atau badan hukum, salah satunya adalah Hak Guna Bangunan (HGB).

Hak Guna Bangunan, sebagaimana didefinisikan dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021), merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Baca Juga: Eksistensi Alat Bukti Bekas Hak Milik Adat Dalam Sengketa Hak Atas Tanah

HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik, dengan jangka waktu tertentu. Khusus untuk HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan, jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu HGB berakhir, tanah tersebut kembali dikuasai oleh negara jika HGB tersebut diberikan di atas tanah negara.

Terkait hal tersebut, muncul pertanyaan mengenai kedudukan hak prioritas bekas pemegang HGB yang telah habis jangka waktunya. Tulisan ini akan mengkaji apakah hak prioritas ini dapat dianggap sebagai hak yang bersifat tetap, dapat dialihkan atau diwariskan, serta bagaimana kedudukannya dalam sistem hukum pertanahan nasional.

Hadirnya Hak Prioritas Setelah Habisnya Jangka Waktu HGB

Dengan adanya jangka waktu di dalam penguasaan HGB, terdapat permasalahan mengenai status kepemilikan HGB tersebut. Dalam praktek hukum pertanahan, dikenal adanya hak prioritas atas tanah HGB yang habis jangka waktunya. Berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (3) PP 18/2021, HGB yang telah habis jangka waktunya, tanah tersebut kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.

Dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 37 ayat (4) PP 18/2021, penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang haknya dengan memperhatikan:

1. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
5. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
6. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
7. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.

Sebelum berlakunya PP 18/2021, HGB diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah (PP 40/1996). Dalam PP tersebut tidak mengatur mengenai pemberian prioritas kepada bekas pemegang HGB yang habis jangka waktunya.

Hak Prioritas Merupakan Jenis Hak Perseorangan

Hak prioritas sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 37 ayat (4) PP 18/2021 tersebut pada dasarnya memberikan ruang kepada bekas pemegang HGB yang habis jangka waktunya untuk kembali menggunakan, memanfaatkan serta memiiki kembali HGB tersebut. Oleh karena itu dilihat dari sifatnya, Hak Prioritas ini merupakan hak perorangan yang melekat kepada bekas pemegang haknya.

Menurut Kelik Wardiono dan kawan-kawan, pengertian hak perseorangan secara sederhana adalah suatu hak yang melekat pada seseorang. Subekti menjelaskan hak perseorangan (persoonlijkrecht) memberikan suatu tuntutan atau penagihan terhadap seorang. Suatu hak perseorangan hanyalah dapat dipertahankan sementara terhadap orang tertentu saja atau terhadap sesuatu pihak.

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 37 ayat (4) PP 18/2021 tersebut, setiap orang bekas pemegang HGB yang telah habis jangka waktunya diberikan prioritas untuk kembali menggunakan, memanfaatkan dan memiliki HGB tersebut kembali, sehingga dapat disimpulkan bahwa hak tersebut hanya melekat kepada bekas pemegang HGB yang telah habis jangka waktunya. Hal ini dijelaskan lebih rinci dalam PermenATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah Pasal 107 ayat (2) huruf a bahwa bekas pemegang hak guna bangunan diberikan prioritas untuk kembali menggunakan, memanfaatkan dan memiliki HGB tersebut.

Eksistensi Hak Prioritas dalam Hukum Pertanahan Indonesia

Hak Prioritas bagi bekas pemegang HGB yang telah habis jangka waktunya tersebut merupakan hak prioritas yang melekat pada pemegang haknya. Secara umum hak tersebut tidak dapat beralih. Akan tetapi dalam berbagai praktek hukum pertanahan di Indonesia, hak prioritas ini tidak melulu tidak dapat dialihkan.

Dalam dunia kenotariatan, dikenal adanya peralihan hak prioritas dengan melepaskan hak prioritas tersebut menggunakan akta pelepasan hak prioritas sebagai dasar pendaftaran hak atas tanah. Pelepasan hak prioritas adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara bekas pemegang HGB dengan haknya untuk kembali menggunakan, memanfaatkan dan memiliki kembali HGB tersebut.

Mahkamah Agung dalam Putusan Nomor 1771 K/Pdt/2019 memiliki kaidah hukum, sepanjang yang bersangkutan menempati objek sengketa secara terus menerus maka akan mendapatkan hak prioritas atas objek tersebut meskipun hak guna bangunan telah berakhir.

Baca Juga: Implementasi Pasal 14 c KUHP dalam Putusan Mahkamah Agung

Perkara tersebut dimulai dari persengketaan antar ahli waris mengenai harta waris berupa tanah HGB yang pada waktu perkara diajukan yaitu pada tingkat pertama di Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tahun 2015, telah habis jangka waktunya pada tanggal 31 Juli 1994, Majelis Hakim Kasasi dalam amarnya mengabulkan permohonan kasasi Pemohon Kasasi dan membatalkan Putusan Pengadilan Tingkat Banding untuk selanjutnya mengadili sendiri dan memutus bahwa tanah HGB yang telah habis jangka waktunya tersebut tetap menjadi harta warisan untuk selanjutnya dibagi kepada para ahli waris sesuai dengan bagiannya masing-masing mendasarkan pada masih dikuasainya tanah HGB tersebut oleh para ahli waris.

Kesimpulan

Untuk Mendapatkan Berita Terbaru Dandapala Follow Channel WhatsApp : Info Badilum MA RI